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閱讀 1969 次 淺談房地產企業項目成本的管理與控制

摘要:房地產項目成本的管理與控制,從策劃、評估、決策、設計、實施到竣工交付,貫穿企業從頭到尾 、從上到下、全員、全過程的成本管理和控制,只有做好每一環節的管理,才能有效地控制成本,提升產品的品質和市場競爭力,取得預期收益。...

 淺談房地產企業項目成本的管理與控制

魏軍   郝天峰

陜西建工第六建設集團有限公司

一、引言

房地產項目成本的管理與控制,與房地產項目的前期策劃、項目決策后的設計、招標后項目的建設施工、竣工結算審核密切相關,每一個環節都對成本的發生起決定性影響,因此,要從每一個環節根據市場經濟的發展狀況,利用科學的管理方法和先進的管理手段,合理的確定成本并進行有效的控制,以提高投資效益和企業的經營效益。

二、在決策、設計階段的成本管理

工程項目投資控制的根本與關鍵是工程建設項目前期的投資決策和設計階段。

項目管理和成本控制的常規做法大都把主要精力放在項目的施工階段,往往忽視項目前期決策階段和設計階段的管理和成本控制,盡管也能起到一定的效果,但其結果可能是撿了芝麻丟掉西瓜,不能從源頭上進行成本管理和控制。要有效地進行項目管理和工程造價控制,就必須堅決地把管理和控制的重點轉移到前期工作階段上來,尤其要抓實、抓好設計這個關鍵步驟,盡可能的考慮全面,做到未雨綢繆,以取得事半功倍的結果。

1、投資決策階段的管理與投資控制

投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光,相關職能部門所能起的作用相對有限。但工程、造價部應配合財務部或前期籌建部等相關部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程造價、資金成本及管理費用(含建設單位管理費、設計費、監理費等)等可能發生于工程建設項目全過程中的費用。積極主動進行工程經濟相關指標的預算、估算與評價,參與到項目建設的全過程中,正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的相對統一關系。主動發揮“經濟參謀”的作用,讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規模、目標成本、銷售產出、經濟效益,為決策層做好正確的投資決策服務。

2、設計階段的管理與投資控制

在工程項目全過程管理與成本控制中,必須重點突出。影響建設工程項目投資的主要是設計階段,所以說項目投資控制的關鍵環節是設計階段即設計是龍頭。建設項目設計的節約是最大的投資節約,設計確定工程造價,預算、結算是設計的客觀反映,只能計量而并不能改變工程造價。因此房地產企業的工程造價控制要以設計階段為重點,這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。一個成功的設計方案,不僅可以取得良好的社會效益,還應具有一定的經濟效益。

(1)做好設計招標工作,有利于實現設計方案的最優化。房地產企業的設計應引進競爭機制,針對設計市場魚目混珠現狀,應根據項目的檔次水平,通過設計招標來選擇優秀的設計單位;從而保證設計的先進性、合理性、準確性,避免因工程設計質量問題而出現工程的變更,從而造成直接經濟損失導致投資增加。

(2)實行限額設計。工程項目的限額設計是工程項目建設過程中行之有效的控制方法,也是控制投資規模的有效措施之一。工程項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設周期的長短,同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益。

(3)開展價值工程(原理)的應用。價值工程的主要特征是:以提高價值目標為重點,以功能分析為核心,以集體智慧為依托,以創造精神為支柱,以系統觀點為指針,技術分析與經濟分析相結合。運用價值工程,可提高工程的功能、又可降低工程的造價;因此,在滿足功能要求的前提下,減少無效成本,從而達到降低成本的目的。例如,利用深坑基礎,增加地下室,這樣地下室既可以停放車輛和儲存雜物,小區又可以不建地上停車場,既節約了用地,也美化了環境。這就是運用價值工程的結果。這樣一來,既取得了經濟效益又取得了很好的社會效益。

(4)加強對設計圖紙的會審與審查工作。對設計單位設計的圖紙質量進行仔細復核與審查,對各專業間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改,以免出現返工現象,造成不必要的資金浪費。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核,以求提高設計質量,避免因設計考慮不周或失誤而帶來的經濟損失。

(5)通過設計方案的比選,選擇技術與經濟性價比高的方案作為實施方案,比如綜合體酒店商場項目的裝修,在滿足使用功能的基礎上,對于美學功能應綜合考慮,這些項目一般時效性較強,經常隔個3-5年就有可能重新做一遍,因此在材料選擇上盡量選用價格適中看上去又比較優雅的,可以替代設計中價格較高的類似材料。

三、工程項目的具體實施階段

1、招投標是有效實行項目管理和控制工程成本的核心

工程項目在設計完成之后,施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標的目的一是引進競爭機制,二是降低工程建設成本。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過招投標開發商擇優選擇施工單位或材料、設備供應商,這對工程項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。就業主方在施工招投標階段對工程管理和成本控制上應注意的問題做如下說明:

(1)做好擬招標施工企業的比選與審核,選擇合適的施工企業,對施工企業資質進行嚴格審查,必要時應進行實地考察。防止施工質量低劣、財務狀況差、信譽差的施工單位混入投標單位之列。施工隊伍的優劣關系到業主方工程成本控制的成敗。因此,要求施工企業具有足夠的技術實力,它不僅使施工企業自身的生產、經營實現高效、優質、低耗,也使施工企業能夠有實力在工程成本上給業主方合理的優惠與配合。

(2)做好招標文件的編制工作,認真編制工程標底和標書,做好評標定標工作。工程招標應采取公開招標或邀請招標。招標書條款應嚴謹、準確和全面,工程造價及相關費用應盡量包死,少留或不留活口。要編制好標底,有條件的單位應盡量自行編制,委托咨詢公司編制標底的要做好保密工作,工程標底要保證質量,把工程標底控制在合理造價的下限。評定標時應反復審查造價水平的合理性,動態的考慮是否在投資成本控制的范圍內。 

(3)合理低價格中標的原則。業主方對項目的“合理低價”應做到心中有數,避免投標單位以低于成本價惡意競標。目前,正推行的建筑安裝工程“無標底招投標”,這種方法值得商榷,對于業主方來說,并不能把它理解為真正的“沒有標底”,業主要想把成本控制好,最好能夠設定招標控制價。

(4)中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致,工期應合理,盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。以中標價為基礎通過談判、協商確定合同及合理工期。有關的責任人都要求熟悉建設工程施工合同條款,了解建筑行業的一般慣例和有關規范,各盡其責。同時,正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素,對索賠要有前瞻性、要有效避免過多索賠事件的發生。另外,應考慮工程保險、工程擔保等風險控制措施,使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避,以提高工程造價的管理效果。

(5)成本管理人員的業務素質對項目實施階段的成本影響較大,成本管理人員不同于工程造價人員,工程造價人員是對項目真實造價水平的確認,成本管理人員是對整個項目成本的管理與控制,國內大多企業的項目成本經理是由集團總部招聘任命的,項目成本經理不僅要管理好項目的成本,更是集團公司成本管理理念的實施者,起橋梁紐帶作用。

2、加強工程項目施工各環節的管理和工程造價的有效控制

在工程施工階段,由于工程設計已經完成,工程量已完全具體化,并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。據有關資料統計,這一階段影響工程投資 (工程造價)的可能性只有5%~10%,節約投資的可能性已經很小,但是,工程投入大量資金卻主要發生在這一階段,浪費投資無效成本增大的可能性則很大,因此,業主方在施工階段要加強對合同的管理,重點應加強工程施工現場的動態管理,杜絕投資浪費。

(1)抓好合同管理,避免工程索賠

在工程施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前施工單位采取“低價中標,索賠贏利”的工程承攬方式,作為業主方就要做到事前把關、主動監控、嚴格審核工程變更,從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更,以減少不必要的工程費用支出,避免投資失控;另外,對施工單位及材料供應商不履行合同義務及時提出反索賠,使工程項目成本得到有效控制。

(2)加強工程施工現場的動態管理,杜絕投資浪費

加強工程施工現場管理,杜絕投資浪費;把工程管理與造價控制觀念滲透到各項設計和施工技術措施中去,保證項目管理目標的實現,提高工程項目的投資效益。業主方主要應做好以下幾方面的工作:

1)加強項目成本管理人員、工程技術人員的“經濟”觀念、職業素質教育,培養他們實事求是的辦事作風,在積極協助、配合監理工程師做好工程質量、工期、安全監督的同時,充分重視節約投資的重要性。

2)盡量減少設計變更。在建設工程施工過程中,引起設計變更的原因很多。如:地質勘探不詳,造成地下隱蔽性土質差異;工程設計粗糙,使工程實際與發包時提供的圖紙不符;市場供應的材料規格標準不符合設計要求等等。如何減少設計變更,首先應嚴禁通過設計變更擴大建設規模,提高設計標準,增加建設內容,一般情況下不允許設計變更,除非不變更會影響項目功能的正常發揮,或使項目無法繼續進行下去。其次,認真處理必須發生的設計變更,對于涉及到費用增減的設計變更,必須經設計單位代表、業主方現場代表、總監理工程師共同簽字方為有效。另外,要分清變更責任,加大獎懲考核力度,業主方可以指派工程成本管理專業人員常駐施工現場,隨時掌握、控制工程成本的動態變化情況。

3)嚴格現場簽證管理。現場簽證是工程建設過程中的一項經常性工作,許多工程由于現場簽證的不嚴肅性,給工程結算帶來很大的麻煩,甚至給業主方帶來不應有的經濟損失,這方面的教訓是非常多的。嚴格現場簽證管理,首先工程技術人員必須與工程經濟人員相互配合,不僅做到“隨做隨簽”,還應該做到:簽證必須達到量化要求,能反映費用增減明細,工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰、準確;簽證內容必須與實際相符;簽證的內容不能超過應簽證的范圍。

總之,實行項目管理是提高勞動生產率和經濟效益的有效途徑;而加強項目成本管理,降低工程造價,更是項目管理中的重中之重,它與工程質量一樣,是企業的生命線。施工階段成本控制的關鍵,一是合理控制工程洽商;二是嚴格審查承包商的索賠要求;三是做好材料的加工定貨。開發商應建立工程簽證管理制度,明確工程、成本等有關部門、有關人員的職權、分工,確保簽證的質量,杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確,我們首先強調辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據,標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據,不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理,一證一簽,審核應嚴格執行國家定額及有關規定,經辦人員不得隨意變通。要加強預見性,盡量減少簽證發生。

四、抓住關鍵,加強對工程竣工審計各個環節的管理和控制

工程項目的竣工審計必須對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審計,竣工審計,更要重視事前和事中審計。事前審計,可使工程項目施工方案的編制更趨合理,并能幫助工程項目管理班子超前“把關”,有效防止或避免可以預見的失誤。事中審計,即施工階段中若干個過程所作的審計,這種審計更具有針對性、效益性,做好了,能達到事半功倍的效果。

同時要提高工程投資效益,企業就必須在工程管理和成本控制所涉及的重要環節上,有膽有識地重用“人才”,做到真正的“以人為本、人盡其才”。盡管企業具有不同的、相當不錯的管理模式,但由于個別人員的業務能力、責任心以及工作態度的缺憾,使得工程在管理和成本控制上出現漏洞,給企業帶來難以覺察的巨大損失。從這個意義上來看,人才的競爭,才真正是企業“生死存亡”的競爭。

另外,要做好建設項目后評估工作。在項目竣工結算審核的基礎上,將項目的有關造價資料及其分析結果匯總并建立成數據庫,為后續工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考;也可作為公司考核項目部績效的依據。會同項目各管理部門總結并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經驗、教訓,提出今后工作中的改進方案,有利于今后項目管理與工程成本的控制。

從以上幾個方面闡述可以發現,加強項目管理、降低工程成本是事在人為。隨著土地成本的增高;政府部門一系列平抑房價宏觀調控政策的出臺。房地產企業加強自身資金的籌措、加強工程項目管理、加強項目投資控制,降低工程項目成本是房地產開發企業的當務之急。所以,做好工程成本的有效控制,才能使企業立足于競爭市場,取得更好的效益。

五、結束語

工程項目成本管理與控制是一個動態的過程;是一門集經濟、技術與管理為一體的復合型學科。

綜上所述,工程成本的控制與管理是一個動態的過程。業主方對工程項目的管理與造價成本的控制應貫穿于項目的全過程,在工程項目建設的各個階段、各個環節,時時都要有控制投資的經濟頭腦,充分利用和認真分析建設周期中的重要信息,把握住市場經濟的脈搏,減少或避免建設資金的流失,最大限度地提高建設資金的投資效益。把建設工程造價控制在批準的限額以內,隨時糾正發生的偏差,以保證項目管理目標的實現,以求在項目建設各個階段中能合理使用人力、物力、財力,取得較好的企業效益和社會效益。

長期以來,習慣于把項目管理與成本控制放在建設實施階段,其實,成本控制、工期控制、質量控制等都是互為關聯的,存在著對立統一的辨證關系。要抓好投資控制,必須抓好項目的質量和進度等。因此,項目成本、工期、質量等是一個相輔相成的問題,項目成本控制是一門集經濟、技術與管理為一體的綜合性學科,只有做到各方綜合平衡,才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程的管理、控制,以利于房地產開發企業資金的合理流動,實現投資的良性循環。也只有這樣,房地產項目投資才能真正可控,管理才會出效益,才能使房地產企業立足于這個激烈競爭的市場。

(本文來源:陜西省土木建筑學會   文徑網絡風險項目投資中心:劉紅娟 尹維維 編輯   劉真 文徑 審核)

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